2023年房地产行业中期策略报告土地投资仍下行

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2023年房地产行业中期策略报告土地投资仍下行

时间 :2023-06-28 16:04:01 来源 : 民生证券

01 房地产行业：销售短暂反弹后进入下行通道

若无政策刺激，销售难改缓慢下滑趋势

2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但受到供给、需求两端制约，市场热度延续平淡。“五一”期间房企推盘积极性普遍不高，且目前市场整体购买力仍处在2017年以来的低位，TOP100开发商5月成交4853.6亿元，仅略高于去年5月。

今年2-3月份统计局口径的全国商品房销售面积均超过1.4亿平，仅次于2021年的1.9亿平，销售强势回暖；4-5月份的销售面积下滑明显，又跌至历史低位水平，按照历史走势6月份开发商将加快推盘节奏，销售数据或有好转，但若无政策刺激将很难超越22年的高基数。

(资料图片仅供参考)

城市分化明显，部分二线城市高点下降四成

一线城市及销售分化较大：一线城市中北京和上海4月份为销售高点均突破了80万平，5月环比下降接近40%；广州3月份销量高达110万方，5月较3月高点下滑26.5%；深圳3月份之后月销售维持在40万方上下的弱稳定成交；部分二线城市高点下滑四成：二线城市中仅成都销售持续升温、济南维持稳定成交；重庆、西安、青岛、天津、南京等城市销售面积下滑4成左右；厦门、福州、宁波等维持在低位成交，市场流动性变差。

央国企销售增速突出，全年预计正增长

2023年1-5月保利发展、越秀、中海、金茂、华发等国央企月销售金额逐渐增加，累计销售金额同比提升幅度较大；民企碧桂园、雅居乐、融创同比仍有较大降幅，销售回款略显疲态。

02 投资持续缩水城投托底压力大

土地投资仍下行，较过去数年差别明显

2023年1-5月,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积14175.18万㎡，同比下降36.75%;成交规划建筑面积10128.07万㎡，同比下降25.77%。 2023年5月,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积4090.92万㎡，同比下降34.63%;成交规划建筑面积3003.79万㎡，同比下降2.16%。2023年1-5月,一线城市住宅用地推出规划建筑面积同比增幅最大;二线城市成交规划建筑面积同比增幅最大;一线城市成交楼面均价同比增幅最大;一线城市平均溢价率最高。

拍地冰火两重天，寻求去化最高确定性

从供应端而言，城市分化、区域分化加剧，即便是集中供地城市，热度同样迥异。以广州首轮土拍为例，由5宗土地组成的长隆“超级地块”引得多家竞拍主体参与，其中两宗宅地经过50轮竞价后进入摇号环节，可谓是名副其实的“真香”地块。但同一场拍卖，位于郊区或者出让条件中商业占比较高地块则鲜有人问津，多是以底价由本地企业或城投公司竞得；

从需求端而言，拿地房企出现分化现象，头部房企仍是拿地主力军，但民营房企投资积极性在复苏。以今年首轮上海土拍为例，参拍的50余家企业中有近 20家民企。从结果而言，民营房企回归拿地也确实取得了一些战绩。比如，4月份，龙湖集团在上海、杭州、长沙以41亿元拿下3宗地，碧桂园通过摇号以 28.3亿元竞得杭州滨江浦沿地块。值得关注的是，本土民营房企正紧抓“捡漏”机遇参与到摇号中，且多家民企在大本营城市均有所斩获；

从市场端来看，在优质地块“僧多粥少”的情况下，土地市场竞争仍将进一步加剧，带动市场整体热度提升。当下，楼市交易端稳步恢复，房企补仓情绪增加。加快投资-销售-回款-投资的传导过程，将进一步有助于夯实房地产市场企稳回升，促进行业平稳健康发展。

城投减少托底，积极参与外省热门摇号

2021年6月以来，非城投房企在土地市场活跃度迅速下降，目前土地出让面积主要为城投贡献；土地出让面积占比方面，整体格局已发生深远变化，非城投房企在长三角、华中区域仍保持一定活跃度，其中需求基础牢固的长三角为非城投房企重点深耕区域。通过规划建面也可看出相关变化；从23年1月开始各区域城投托底占比逐渐减少。

03 需求端政策后阶段突破看广州

广州楼市低位震荡，表现较北上深疲弱

地市楼市双承压，广州房地产市场压力仍在。2023年1-5月广州商品房网签成交 497.49万㎡，同比增长12%，成交金额累计1609.68亿元，同比增长9%。广州2023年首轮土拍共挂牌8宗地，成交7宗。4宗溢价15%成交，3宗底价成交，1宗撤销出让，最终收金294.40亿元。在最新批次的广州土地出让中，拟出让的5宗地块以2宗触顶摇号、2宗流拍以及1宗提前摘牌宣告结束，最终成交总价为23.3亿元。

土地出让承压，或更积极争取政策突破

2023年6月13日，广州第二批次出让住宅土地，总共出让8宗，流拍6宗，成交2宗，分别由保利置业和佛山隽智房地产拍得，成交面积分别为5.12万平米和5.38万平米，成交处于低位。整体来说，广州土地供应相对充足，但是房地产商的拿地热度很低，竞拍参与度较低，地块分化明显，可看出广州房地产市场整体热度较低，预计将导致未来商品房整体供应量小幅下滑。

2023年广州住宅土地供应总量为77宗，较去年下降4宗，主要供给区域为番禺区及天河区。广州总体宅地数量供应充足，但是部分相对非热门区域成交量较低，地产商为了维持公司整体利润，会倾向于选择核心区域的热门地块拿地，从而导致区域分化明显。

04 核心观点

支柱地位明确，投资端入手能解决根本

房地产行业作为国民经济支柱的地位明确，而从投资端入手能根本解决经济下行的困境，地产投资能稳定居民对岗位和收入的信心。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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